媒体:减税利好改善型住房需求政策优化仍有空间
每经评论员 薛晖
近日,媒体京沪两地先后发布楼市新政,减税间宣布自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准。利好阳江市某某电子科技维修网点其中,改善个人购买家庭唯一住房,型住面积为140平方米及以下的房需,减按1%的求政税率征收契税;面积为140平方米以上的,减按1.5%的策优税率征收契税。此前,化仍阳江市某某电子科技维修网点两地购买140平方米以上住宅,有空按持有年限不同,媒体分别征契税1.5%至3%不等。减税间
140平方米以上的利好非普通住宅契税高,这是改善因为在过去相当长的一段时间里,为促进城镇化高速发展,型住房地产政策主要以满足居民基本居住需求为主,并不鼓励开发过多大户型住宅。
所谓“满足基本居住需求”,就是让三口或四口之家拥有一套小于90平方米的住宅。因此,各地大都出台了所谓的“70/90”政策,即新建住宅小区里90平方米以内的住宅要达到70%以上。
除了在新建小区的规划设计层面上有所限制,对140平方米以上住宅征收更高的契税等则是另一种限制。
但经过了多年的城镇化发展,截至2023年底,我国城镇人均住房建筑面积已经超过40平方米。可以说,城镇居民基本居住需求已经得到满足。接下来,应该向改善型需求发展。这时候,如果延续之前的限制措施,就会抑制改善型住房需求。实际上,此前多地已取消“70/90”限制,为开发商兴建大户型住宅扫除了政策障碍。
也许有人认为,大户型的买家不会在意一两个百分点的契税降幅。实则不然,因为改善型客户要购置新房时,往往要卖掉旧房。如果旧房子本身就超过140平方米,就需要接盘人承担这笔契税。在京沪等地,这类住宅平均房款都在2000万元,1%的契税都有20万元。如果降了契税,就可能让交易更容易达成,房主就可以顺利进行下一步的改善型置换。
除了以上理由,还应看到,房地产的改善型需求得到重视,是一种观念的升级。
此前房地产政策的指导思路是“普惠”,就是让尽可能多的家庭有能力有意愿买房。但对少数更有购买力的家庭非但鼓励不足,且有所限制。此轮新政的推出,表明监管对这类需求和市场开始重视了。
不过,目前仍有一些阻碍改善型购房需求的限制未能破除。例如,不少城市住宅用地仍有容积率限制,不允许开发容积率低于1的产品,而容积率低正是改善型住宅的重要特征。此外,目前房地产交易仍有20%的差额增值税,这也是阻碍二手房交易的一个堵点。如果打通这个堵点,二手房交易将会更顺畅,会有更多业主愿意交易,也会有更多改善型需求得以释放。从这些角度看,政策优化仍有空间。
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